Bản vẽ biện pháp thi công chống thấm khu nhà ở xã hội

30-09-2025 KXD Team

1. Giới thiệu tổng quan

Chống thấm là hạng mục tối quan trọng, quyết định trực tiếp đến tuổi thọ, chất lượng và chi phí bảo trì của bất kỳ công trình nào. Đối với nhà ở xã hội (NƠXH), nơi mà bài toán tối ưu chi phí luôn được đặt lên hàng đầu, việc có một biện pháp thi công chống thấm hiệu quả, bền vững ngay từ đầu lại càng trở nên cấp thiết. Một bản vẽ biện pháp thi công (BPTC) chi tiết không chỉ là yêu cầu kỹ thuật mà còn là kim chỉ nam giúp nhà thầu thi công đúng chuẩn, tư vấn giám sát dễ dàng kiểm soát chất lượng, hạn chế tối đa rủi ro thấm dột và các chi phí sửa chữa tốn kém về sau.

Bài viết này của Kênh Xây Dựng sẽ đi sâu phân tích các hạng mục cần có trong một bộ bản vẽ BPTC chống thấm NƠXH và cung cấp bộ tài liệu tham khảo giá trị cho các kỹ sư.

2. Quy trình thi công chống thấm chi tiết cho các khu vực trọng yếu

Một bộ bản vẽ BPTC chống thấm chuyên nghiệp cần thể hiện chi tiết phương án xử lý cho từng khu vực đặc thù. Dưới đây là quy trình chuẩn cho 3 khu vực nhạy cảm nhất.

2.1. Chống thấm tầng hầm

Mô tả: Tầng hầm là hạng mục chịu áp lực nước từ bên ngoài (thấm thuận) hoặc từ mạch nước ngầm (thấm ngược), đòi hỏi giải pháp chống thấm toàn diện và bền vững nhất. Quy trình bao gồm chống thấm cho vách bê tông và sàn đáy.
1. Chuẩn bị bề mặt: Mài phẳng bề mặt bê tông, loại bỏ vữa thừa, tạp chất. Sử dụng máy hút bụi công nghiệp làm sạch. Trám vá các vị trí rỗ, nứt bằng vữa sửa chữa không co ngót. Bão hòa ẩm bề mặt nhưng không để đọng nước.
2. Thi công lớp lót: Quét một lớp lót gốc bitum/epoxy (ví dụ: Sika Primer) để tăng cường độ bám dính cho lớp màng chống thấm.
3. Dán màng chống thấm: Sử dụng màng khò nóng (ví dụ: Sika Bituseal) hoặc màng tự dính. Thi công khò/dán từ chân vách lên, các mép tấm màng phải chồng lên nhau tối thiểu 10cm. Các góc chân tường, cổ ống phải được gia cố kỹ lưỡng.
4. Thi công lớp bảo vệ: Xây tường gạch hoặc trát một lớp vữa xi măng dày 2-3cm để bảo vệ lớp màng chống thấm khỏi tác động cơ học trước khi lấp đất.
Lưu ý chuyên gia: Đối với NƠXH, để tiết giảm chi phí, có thể cân nhắc phương án sử dụng phụ gia chống thấm tinh thể thẩm thấu trộn trực tiếp vào bê tông (ví dụ: Penetron Admix). Tuy nhiên, phương án này đòi hỏi kiểm soát cấp phối và quy trình đổ bê tông cực kỳ nghiêm ngặt. Luôn phải thử nước kiểm tra trong 48h trước khi chuyển bước thi công.

2.2. Chống thấm khu vệ sinh (WC) & Ban công

Mô tả: Đây là khu vực thường xuyên tiếp xúc với nước sinh hoạt. Quy trình chống thấm phải đảm bảo tính liên tục, đặc biệt tại các vị trí cổ ống xuyên sàn và chân tường.
1. Chuẩn bị bề mặt: Vệ sinh sạch sẽ, trám vá các vết nứt, rỗ. Bo góc chân tường bằng vữa xi măng - cát vàng (tạo dốc nhẹ).
2. Xử lý cổ ống xuyên sàn: Đục rộng và sâu quanh cổ ống (rộng 2-3cm, sâu 3cm). Quấn thanh trương nở (băng cản nước) quanh cổ ống, sau đó đổ vữa không co ngót (ví dụ: SikaGrout 214-11).
3. Quét chống thấm: Sử dụng vật liệu chống thấm gốc xi măng 2 thành phần (ví dụ: SikaTop Seal 107) hoặc gốc Polyurethane. Quét tối thiểu 2 lớp, lớp sau vuông góc với lớp trước. Quét cao lên chân tường tối thiểu 30cm.
4. Thử nước & Cán vữa bảo vệ: Sau 24h, ngâm thử nước trong 24-48h để kiểm tra. Sau khi đảm bảo không thấm, cán một lớp vữa bảo vệ tạo dốc về phễu thu sàn trước khi ốp lát.
Lưu ý chuyên gia: Sai lầm phổ biến nhất là bỏ qua công đoạn bo góc chân tường và xử lý cổ ống không kỹ. Đây là hai vị trí gây thấm dột nhiều nhất trong khu vực WC. Giám sát phải kiểm tra kỹ độ dày và tính liên tục của màng chống thấm tại các vị trí này.

2.3. Chống thấm mái bằng & Sê nô

Mô tả: Mái bằng chịu tác động trực tiếp từ thời tiết khắc nghiệt (nắng, mưa, co ngót nhiệt). Chống thấm mái phải kết hợp giữa vật liệu đàn hồi tốt và hệ thống thoát nước hiệu quả.
1. Chuẩn bị bề mặt: Tương tự các khu vực khác, bề mặt bê tông phải sạch, phẳng và chắc. Đảm bảo độ dốc về phễu thu nước đã được tạo đúng kỹ thuật.
2. Thi công lớp lót: Quét lớp lót tương thích với vật liệu chống thấm chính.
3. Thi công lớp chống thấm: Ưu tiên sử dụng màng khò nóng bitum dày 3mm có gia cố sợi polyester hoặc sơn chống thấm lộ thiên gốc PU có khả năng chống tia UV. Thi công tối thiểu 2-3 lớp.
4. Bảo vệ và hoàn thiện: Thi công lớp vữa bảo vệ hoặc lát gạch chống nóng bên trên.
Lưu ý chuyên gia: Cần đặc biệt chú ý xử lý chống thấm tại các vị trí tiếp giáp giữa mái và tường bao, chân các thiết bị (bồn nước, cục nóng điều hòa). Phải đảm bảo phễu thu nước được lắp đặt đúng cao độ, không bị tắc và có lưới chắn rác. Tham khảo TCVN 5718:1993 về yêu cầu kỹ thuật chống thấm nước cho mái và sàn bê tông cốt thép.

3. Các lỗi thường gặp và cách khắc phục

Lỗi 1: Bề mặt thi công không được chuẩn bị kỹ (còn bụi bẩn, lồi lõm, ẩm ướt).
- Hậu quả: Lớp chống thấm không bám dính, dễ bong rộp, phồng, mất tác dụng chỉ sau một thời gian ngắn.
- Giải pháp: Tuân thủ nghiêm ngặt khâu chuẩn bị bề mặt. Dùng máy mài, máy hút bụi công nghiệp. Kiểm tra độ ẩm bề mặt trước khi thi công lớp lót.
Lỗi 2: Bỏ qua hoặc xử lý sơ sài các vị trí trọng yếu (cổ ống, góc chân tường, khe co giãn).
- Hậu quả: Nước sẽ len lỏi qua các vị trí này và gây thấm cục bộ, rất khó xác định nguồn và tốn kém để sửa chữa.
- Giải pháp: Luôn sử dụng các sản phẩm chuyên dụng như vữa không co ngót, thanh trương nở, lưới gia cố cho các vị trí này. Yêu cầu thể hiện chi tiết (detail) xử lý trong bản vẽ thi công.
Lỗi 3: Chọn sai vật liệu, không phù hợp với đặc thù hạng mục.
- Hậu quả: Dùng vật liệu chống thấm trong nhà cho khu vực ngoài trời sẽ nhanh chóng bị lão hóa bởi tia UV. Dùng vật liệu cứng cho kết cấu có độ dao động lớn sẽ gây nứt gãy lớp chống thấm.
- Giải pháp: Đọc kỹ tài liệu kỹ thuật của sản phẩm. Chọn vật liệu có độ đàn hồi cao cho mái, sân thượng. Chọn vật liệu kháng được áp lực nước cho tầng hầm.

4. Tải ngay bộ tài liệu đầy đủ

Để giúp các kỹ sư có cái nhìn trực quan và áp dụng vào dự án một cách hiệu quả, Kênh Xây Dựng đã tổng hợp bộ tài liệu chi tiết, bao gồm thuyết minh biện pháp thi công và bản vẽ CAD mẫu cho các hạng mục chống thấm NƠXH.

5. FAQ – Giải đáp thắc mắc thường gặp

Câu hỏi 1: Nên thi công chống thấm vào giai đoạn nào của công trình?
- Trả lời: Chống thấm nên được thực hiện ngay sau khi hoàn thành phần kết cấu (bê tông, xây tường) và trước khi bắt đầu các công tác hoàn thiện (cán nền, ốp lát). Thi công sớm giúp bảo vệ kết cấu và dễ dàng kiểm tra, sửa chữa nếu có lỗi.
Câu hỏi 2: Vật liệu chống thấm nào là tối ưu nhất về chi phí cho nhà ở xã hội?
- Trả lời: Đối với khu vực WC, ban công, vật liệu gốc xi măng 2 thành phần là lựa chọn cân bằng giữa chi phí và hiệu quả. Đối với tầng hầm và mái, màng khò nóng bitum vẫn là giải pháp kinh tế và bền vững nếu được thi công đúng kỹ thuật.
Câu hỏi 3: Có cần cán vữa bảo vệ lớp chống thấm không?
- Trả lời: Rất cần thiết. Lớp vữa bảo vệ giúp chống lại tác động cơ học (đi lại, kê đồ, va đập) và tia UV (đối với mái), từ đó tăng tuổi thọ cho lớp màng chống thấm bên dưới.